这是杨一第 372篇原创文章

(资料图片仅供参考)

重庆楼市到底还有没有未来？

这是一个很宏大的话题，涉及方方面面，根本不是一两句话就能解释清楚的，它跟国家政策有关、跟经济局势有关、跟货币政策和财政政策有关、跟城市操盘手有关、而且它跟人口还高度相关。

毕竟，房子修到最后，还是需要有人住进去，不管是商品房还是公租房。

之所以很多人来问这么一个问题，想迫切的知道答案，而不是自己深耕扎进去研究，看看重庆楼市到底有没有未来。

生活中很多时候都是没有答案的，你自己去做了才有答案，总是希望别人给你一个答案，拾人牙慧，捡别人的一两句话当做金科玉律。

这是人性的习惯，总是想有个救世主来拯救TA，在家靠父母、出门靠朋友，不管靠谁，反正就是不靠自己。

△ 图源电视剧【天道】

对楼市可以厘清这么一个概念：

房价低，并不一定代表幸福。

房价高，居住其中的人也不一定痛苦。

鹤岗房价够低了吧，便宜的2万一套，贵点的5-7万一套，但生活在那里的人幸福吗？

城市的运行是有成本的，城市本质上也是一家公司，营收大于支出那就有利润，城市就能继续运行下去。

房价就相当于公司的营收，如果房价太低太低了，像鹤岗这种，几万块钱一套的房子，就注定了这座城市根本不会有任何未来。

△ 鹤岗低价房，图源网络

你知道供暖、水电要多少钱吗？

你知道建个医院、学校有多耗钱吗？

你知道公路、地铁有多烧钱吗？

……

到最后，这座城市所有的公共配套，包括教育、医疗、消防、水电、供暖、交通等等都会消失。

所以，当你买了鹤岗的房子之后，你也就不要抱怨在零下几十度的东北，冬天没有暖气了。

因为，城市根本供不起暖气。

△ 鹤岗停暖气通知，图源小红书

除了搞清楚房价跟幸福指数的关系，还要明白一个道理：不管经济如何变化，不管局势如何波云诡谲，影响房价的最深层次因素，永远都是人口，因为房子是给人住的。

不管是深圳这种搞钱城市，还是鹤岗这种十八线城市，人口决定了房价上限。

深圳如果哪天没有新鲜人口源源不断的涌入了，房价的暴跌也是板上钉钉的事。

所以人口的出生情况和流动情况就特别值得研究，这是打开研究重庆楼市未来的一把钥匙。

我在重庆统计局上面找到了重庆自1985年以来的历年新出生人口数据，给你们分享下，这些数据也是我来做重庆楼市预判和分析的基础：

1985年，重庆新出生36.13万人

1990年，重庆新出生42.53万人

1995年，重庆新出生39.39万人

2000年，重庆新出生35.22万人

2005年，重庆新出生30.66万人

2010年，重庆新出生62.83万人

2015年，重庆新出生37.34万人

2021年，重庆新出生22.92万人

△ 重庆历年新出生人口，杨一整理并制图

总的人口趋势是新出生人口不断减少，1985-1995年年均新出生人口大概40万人，1995-2005年年均新出生大概30万人，2006-2017年进入人口疯涨阶段，最近几年来新出生人口持续下跌，仅有20余万人。

那研究这个有什么用呢？

人是社会群居性动物，这些人，到了该结婚的年纪就会结婚，到了该生娃的年纪就会生娃，到了该买房的年纪就会买房。

那重庆人基本都是什么时候买房呢？

根据贝壳研究院的《2020城市刚需购房报告》，重庆是30个一二线城市里，刚需们平均购房年龄里最低的，仅29.4岁。

也就是说，重庆人的幸福指数很高，很早就买房了，不到30岁就可以住进自己的家了。

△ 一二线城市刚需购房年龄，图源网络

1986-1990年，重庆年均新出生45万人，当他们29岁时，他们的买房需求是非常旺盛的，所以你可以看见，重庆在2016-2019年这几年里，楼市基本上每年都可以上一个台阶。

为什么2020-2022年这几年里，重庆楼市就萎靡下去了呢？

除了跟疫情大环境有关，人们的收入减少了且不稳定，所以不买房。其实还跟人口有关，1991-1993年的新出生人口是相对较少的，市场需求减少了嘛。

1994-1997年又是一波人口出生大潮，年均出生40万人。当他们29.4岁时，大概是2023-2026年。

所以，一个初步预测是，自2023年下半年起，重庆楼市会慢慢回暖起来，并慢慢迎来一个重庆楼市的大牛市。

当然，如果经济持续低迷的话，人们对未来不乐观，而且人们的个性越来越自我，丈母娘的买房贡献度将迅速下滑，那刚需们初次买房的年龄，还将继续往后延伸，可能要到30多岁才初次买房。

△ 重庆历年新出生人口增长率，杨一整理并制图

重庆再下一个婴儿潮大概是2007-2011年，年均新出生人口大概是47万人，假设重庆人初次买房的年纪是30岁，那2037-2040年时，重庆楼市还将迎来下一波最大的浪潮。

至于，到时候卖的是商品房，还是未来社区，亦或是科技社区、无人管理社区，那就不得而知了。

前几年二胎政策出台之后，也对新出生人口有一定贡献，2014-2017年的年均新出生人口是39万人，还算比较多。

当他们30岁时，大概是2045年了，到那个时候，不婚主义、丁克、极度追求自我，可能会成为整个社会的主要风气，所以那时的房地产趋势也很难预测了。

当然，以上都是静态研究，没有涉及人口的流入流出情况，如果把这部分再结合起来，重庆楼市的未来趋势，大概就可以掌握了。

我仅提供一种思考和方法论，结论不一定对，你且看看就行，由此而形成的任何买房决策都与我无关。

以上。