记者：李晓青

4月25日，大悦城（000031.SZ）披露2022年年报。

年报显示，2022年大悦城营业收入约395.78亿元，同比减少7.12%；归属于上市公司股东的净利润约-28.82亿元，同比减少2781.39%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约-29.54亿元，同比减少7276.31%；经营活动产生的现金流量净额约27.1亿元，同比增加132.02%；基本每股收益为-0.67元/股，同比减少2333.33%；总资产约2144.32亿元，同比增加0.8%。

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对于净利润亏损的原因，大悦城在年报中称，为克服市场持续下行的不利影响，公司主动采取措施，优化库存和推盘策略，加快去化和资产周转，部分项目销售价格未达预期，计提资产减值准备，同时对联合营企业投资亏损同比增加。

2022年大悦城全年综合毛利率24.06%，比2021年27.44%下降3.38个百分点；毛利额95.22亿元，同比减少21.7亿元，下降18.56%。其中，受结算周期变化影响，销售型业务收入335.02亿元，同比下降5.97%，毛利率20.4%，同比下降1.64个百分点；同时公司积极承担央企责任，2022年内对旗下租户累计减免租金10.25亿元，投资物业及相关服务实现营业收入43.37亿元，同比下降14.08%，毛利率52.95%，同比下降11.1个百分点。

大悦城为中粮集团唯一的地产业务平台，从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态涵盖住宅、商业地产及部分产业地产。公司旗下拥有在香港联合交易所上市的大悦城地产有限公司（股票代码：00207.HK），其业务涉及开发、管理、经营以大悦城为品牌的城市综合体商业地产。

在投资与运营方面，2022年大悦城获取8宗地块，土地面积35万平方米，计容建筑面积79万平方米，土地款总额96亿元（其中西安上塔坡DK10地块将负责建设村民安置住宅用房，若干村民经济发展用房以及中小学用房等配套公建用房）。从投资布局来看，新增土地储备主要位于重庆、成都、南京、杭州、苏州、北京、西安等地。截至2022年末，大悦城土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈，土地储备可售货值约1905亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

2022年大悦城新增借款平均成本4.6%；全年平均融资成本4.82%，较2021年下降0.09个百分点。2022年公司发行公司债券及ABS产品等共计47.05亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。截至2022年末，公司货币资金余额365.3亿元，现金短债比2.31，短期偿债能力较强；净负债率83.98%；扣除预收账款后的资产负债率74.13%。

在经营的购物中心方面，截至2022年末，公司在营项目29个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积304万平米；其中包括18个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积265万平米。在建、筹备的项目（含轻资产）17个，商业面积约172万平方米。公司聚焦重点区域、深耕核心城市，商业项目全国布局共46个（重资产29个+轻资产17个），轻重并举战略取得实质进展。2022年公司购物中心销售额254亿元，平均出租率90%，全年客流2亿人次。

产业地产方面，2022年大悦城在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米：宝安新安片区建筑面积约28万平方米（占地约19万平方米）、福海片区建筑面积约67万平方米（占地约47万平方米）。报告期内深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.82%。

对于2023年的展望，大悦城表示，预计2023年防风险、促需求是房地产工作的重点，行业政策环境总体存宽松预期。住宅方面，预计下一步促进住房消费特别是支持住房改善消费的政策力度将进一步加大，部分城市限购、限贷、限价等政策或将继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，将为市场释放更多有效购房需求，加速修复市场预期。供应端也将有新的政策举措出台，引导房企改善资产负债情况，有效增加住房供给。购物中心方面，随着扩大内需战略深入实施，消费市场有望恢复向好，实体商业市场有望逐渐回暖。写字楼及产业地产方面随着经济的稳步恢复，市场也有望回温。当前，行业正处于不断变革之中，头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来，伴随REITs试点范围扩容，将有望进一步盘活存量资产，促进高质量发展。