上半年商品住宅销售总额同比略增

国家统计局近日公布的《2023年上半年全国房地产市场基本情况》显示，上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%;商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%;商品房销售额63092亿元，增长1.1%。

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国家统计局国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的新闻发布会上表示，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行。上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，房地产市场销售、开发投资和房地产开发企业到位资金等主要指标，均比去年全年有所改善。

具体来看，房地产开发投资增速降幅继续扩大。上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%;其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。上半年，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%，这其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%，其中的住宅新开工面积为36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%，其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。截至6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%，其中，住宅待售面积增长18.0%。

从房屋销售情况来看，上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中，住宅销售额增长3.7%。

另外，从到位资金情况来看，上半年，房地产开发企业到位资金68797亿元，同比下降9.8%。其中，国内贷款8691亿元，下降11.1%;利用外资28亿元，下降49.1%;自筹资金20561亿元，下降23.4%;定金及预收款24275亿元，下降0.9%;个人按揭贷款12429亿元，增长2.7%。

商品房的定义

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。

其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

商品房行业市场现状调查

最近两年，受到国内疫情反复的影响，商品住宅销售面积和销售额增长率分别出现较大下降趋势，其中 2022年度商品住宅销售面积和销售额分别为 135,837.00万平方米和 133,308.00 亿元，较 2021 年度分别下降 24.30%及26.53%。

根据国家统计局公布的2022年房地产统计数据，2022年的房地产市场主要统计指标中，除待售商品房增加到5.64亿平米，比2021年底增长10.5%之外，其他房地产统计指标皆明显下跌。

其中，房屋新开工面积12.06亿平方米，下降39.4%;商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%;全国房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10.0%。房地产开发企业到位资金14.9万亿元，比上年下降25.9%。

商品房建筑面积由建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，共有建筑面积部分为共有产权。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台面积;部分组成。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

据中研产业研究院《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》分析：

随着经济恢复向好，促进房地产健康发展政策显效，房地产市场将逐步走稳。从需求端来看，“房住不炒”政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放，将继续带动房地产发展。

从供给端来看，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。随着调整逐步到位，市场供给也会逐步趋于稳定。

今年以来，全国各地持续优化房地产相关政策，近期，多地出台政策提高多孩家庭住房公积金贷款额度。

截至当前，全国有超20城出台了提取公积金作为购房首付款的政策，包括郑州、合肥、南京、厦门、沈阳、青岛、珠海、中山等二线城市以及绵阳、遵义、梅州等三四线城市。

楼市发展阶段变化意味着过去的许多房地产政策已不再适应新需求。从短期来看，有专家认为，过去出于抑制需求过热考虑出台的“四限”(限购、限售、限贷、限价)等行政性措施将因城施策逐步放宽。

从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。

对于房地产投资情况，目前房地产新开工面积还在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降，未来看，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

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